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法人を解散するときの不動産について

      2016/01/08

法人を解散するときの不動産について

解散する法人所有の不動産がかなりあります。売却する場合は高額になる可能性があり、どれ位課税されるか心配です。法人を解散することになったときに、不動産をどう扱えば良いのでしょうか。

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●有限会社を解散した場合の不動産の所有権は?

有限会社の解散の内容次第でしょう。

通常解散する多くは、債務があるはずです。会社の解散時の資産は、その債務の権利者である債権者に分配されることでしょう。債務などがない、分配後の試算であれば、出資者に配分されるのではないですかね。

所有者が変わっても、すでにある契約が無効になるわけではないと思います。契約が次の所有者との契約に引き継がれるのではないですかね。

引用元-有限会社を解散した場合の土地建物の所有者は誰に?- その他(法律) | 教えて!goo

●法人をを解散する時の不動産売却について

 不動産売却に際して、青色繰越欠損金、役員・従業員の退職金、事業整理損等の金額がその売却益を上回っていれば、不動産を解散事業年度で売却しても問題ありません。しかし、逆の場合には、法人税等の負担を強いられることになります。
 清算事業年度においては財産法により課税所得が算定されます。清算所得とは清算期間中に資産の売却等により実現した所得のことで、残余財産の価額から解散時の資本等の金額(資本金額と資本積立金との合計額)と利益積立金との合計額を控除して算出されます。残余財産の価額とは、資産の売却代金から負債を控除したもので、資本等の金額とは資本の部のうち資本金、資本準備金と課税済所得の合計額のことで、課税済所得の合計額とは利益準備金、任意積立金、別途積立金、前期繰越利益等の合計額、と理解すればよいでしょう。
 債務超過会社は債務(負債)が資本を上回っているということですから、財産法計算では、所得がゼロとなり、法人税等の課税を受けることはありません。繰越欠損金があるが青色繰越欠損金等では不動産の売却益に届かず法人税の課税を受けてしまう、というような法人については、清算事業年度で不動産を売却した方が有利となります。

引用元-法人解散前の不動産譲渡と解散後の不動産譲渡 | 公益社団法人 全日本不動産協会

●すでに解散した法人名義の不動産が残っていた場合

会社は清算人を選任して清算手続きを行い、売買や残余財産の分配によって残っている財産を全て処分してから清算結了の登記をすることによって消滅しますが、その後会社名義のままになっている不動産が発見される事があります。

これは会社の清算手続き時に処分していなかった不動産があった場合や、清算手続きによって処分したが名義変更の登記だけをしていなかった場合が考えられます。

このような場合、すでになくなった会社の名義変更手続きを誰がどのように進めていくことができるでしょうか?

1.清算手続き時に処分していなっかった不動産が残っていた場合

清算手続きによって処分していない不動産がある場合は、その会社の清算手続きは終わっていない事になりますので、清算結了登記は誤りとなり抹消する必要があります。

そして再び清算人を選任し、その清算人が不動産を処分して名義変更登記を行ないます。手続きが終わった後、再び会社の清算結了登記をし直し、会社を消滅させます。

2.清算手続きによって処分したが名義変更の登記だけをしていなかった場合

清算手続き時に処分されて会社のものではなくなっていたのであれば、名義変更の登記がされていなくても、実体的に清算手続きは終えられている事になります。よって、1.のように清算結了登記を抹消する必要はなく、会社を代表する清算人であった者が名義変更の手続きをすることができます。

引用元-すでになくなった会社名義の不動産が残っていた場合の手続き|司法書士法人 おおさか法務事務所

●解散する法人名義の不動産を個人名義に変更できるか

会社の資産が会社名義になっている場合、清算結了登記ができません。
不動産であれば登記の名義の変更が必要です。
また銀行口座もすべて解約する必要があります。
登記の名義変更(所有権の移転登記)が必要なため登録免許税は必然と必要になりますね

引用元-法人名義の土地建物を個人名義に変更したいのですが – その他(税金) | 【OKWAVE】

●法人解散による不動産売却は有利

会社を解散することにし、清算確定事業年度に不動産を売却すれば税負担が軽減されます。法人税は、基本的にその事業年度中の所得に対して課税されます。業績不振で過去の欠損金がたまっていても、その期の法人税計算上控除できるのは、過去5年分(税制改正後7年分)の欠損金だけです。
したがって、土地の売却益が大きいと、売却益から欠損金を控除した金額がプラスになってしまい、法人税等が課税されます。
この場合において、解散手続を行い、清算確定事業年度中に土地を売却すれば、税務上有利になります。なぜなら、清算が確定する事業年度の法人税は、清算所得に対してかかるからです。この清算所得は「残余財産の価額(資産ー負債)-資本金ー資本積立金ー利益積立金」で計算され、結果的に過去の繰越欠損金が全て所得計算に含まれることになります。5年を越える繰越欠損金があり、解散も視野に入れている会社の場合は、清算確定事業年度中の土地売却が税務上有利となります。

引用元-会計事務所:会社解散による土地売却はなぜ有利なのですか? < 相談コーナー < 吉川会計事務所TOP

まとめ
解散の際の売却は比較的有利に行えるみたいですね。税理士と良く相談して出来るだけ有利に売却したいです。

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