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マンションの管理費の意味と仕組み

      2016/05/17

マンションの管理費の意味と仕組み

マンションにお住まいの方は、管理費という言葉をよく耳にすることでしょう。管理費の意味はどういうもので、どのような仕組みなのでしょうか。相場や削減方法を踏まえて、詳しく調べてみました。

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マンションの共益費・管理費の意味とは

共益費・管理費とは、廊下・階段・エレベーター等の共用部分の維持・管理をする為のものです。廊下や階段の電灯交換や、軽い清掃費程度と考えて下さい。

ある物件とない物件があるのは、家賃と分けて表示するか含めてしまうかどうかを、大家さんが決めているからです。

共益費を取っているからといって、特別な清掃などを行っているかといえば、必ずしもそうではありません。というのも、上で書いたように家賃に含めた物件もあるからです。なのであってもなくても、毎月支払う金額は変わりません。

▼共益費を家賃と、分けているのはなぜ?

『 見た目の割安感を出す為 』これが一番の理由でしょう。家賃60,000円の部屋より、家賃59,000の共益費1,000円の方が、パッと見に安く感じると思います。もう1つの理由はネットで部屋探し、検索の落とし穴とは?でも書きましたが、ネットでの検索にかかるようにする為です。

このように本来分けていなかった物件も、分けて割安感をだしている事もあるので、2・3千円程度の共益費は家賃の一部と考えて構いません。

エレベーターが付いてるマンションの共益費・管理費は、一般的に高額になっています。1階でエレベーターを使っていないのに、何で取られるの?と思うかもしれません。共益費と分けて書いてあるので疑問を感じますが、本来全部込みの金額がこの部屋の金額だったと割り切るしかありません。

引用元-共益費・管理費とは? マンションの管理費って何? 共益費・管理費の意味は? 賃貸部屋探しの気づき!マスターのカフェ【リプロ】

マンション管理費の意味

マンションの管理費とは、マンションを維持・管理するために必要な費用をまかなうために、区分所有者から徴収するお金のことです。

国土交通省が公表している「マンション標準管理規約」単棟型の第27条には、管理費の使途として

1.管理員人件費
2.租税公課
3.共用設備の保守維持費及び運転費(メンテナンス等)
4.備品費、通信費その他の事務費
5.共用部分等に係る火災保険料その他の損害保険料
6.経常的な補修費(日常小修繕工事等)
7.清掃費、消毒費及びゴミ処理費
8.委託業務費(管理会社に支払う費用)
9.専門的知識を有する者の活用に要する費用(マンション管理士や弁護士等)
10.地域コミュニティにも配慮した居住者間のコミュニティ形成に要する費用
11.管理組合の運営に要する費用
12.その他敷地及び共用部分等の通常の管理に要する費用

まで以上12項目が規定されています。
また、管理費と対照的に比較されるものが「修繕積立金」です。修繕積立金は、管理費とは全く性格が違うもので、前述のマンション標準管理規約第28条に記載されている使途は、

1.一定年数の経過ごとに計画的に行う修繕(いわゆる大規模修繕工事)
2.不測の事故その他特別の事由により必要となる修繕(災害などの事故対応)
3.敷地及び共用部分等の変更
4.建物の建替えに係る合意形成に必要となる事項の調査(コンサルタント費用など)
5.その他敷地及び共用部分等の管理に関し、区分所有者全体の利益のために特別に必要となる管理

の5項目です。簡単にいうと、日常の維持・管理・メンテナンスなどの支出は管理費から、大規模修繕工事に関する費用は修繕積立金から支出することになります。

引用元-マンション管理費とは?|マンション管理費削減サポートネット

マンション管理費の相場

「マンション管理費削減プラン」責任者の小松です。

マンション管理費の相場を知りたいというニーズは多いと思います。マンション管理費の相場や平均、標準といったものが判れば、自分のマンンションの管理費が高いか安いか、一応の判断がつくからです。

しかし、インターネットで情報を探しても、専門家に聞いても、管理費の相場がいくらか、マンション管理費の平均はいくらか、または標準はいくらか、はっきりした答えは見つかりません。

まれに、管理費の相場は◯◯円です。という書き込みを見かけますが、「管理費の相場は、おおよそ㎡あたり○○円です」と言いながら、「管理の内容によって違ってきます」という曖昧な表現になっています。

実は管理費の平均値を調査した結果はあります。その結果を基に相場と称していることが多いのですが、実はこれは全く当てにはなりません。

■平成20年度マンション総合調査(国土交通省調べ)
 1戸、月あたり15,848円

■2009年首都圏マンション管理費調査(株式会社不動産経済研究所調べ)
 1㎡あたりの管理費
 都区部250円、都下194円、神奈川県202円、埼玉県179円、 千葉県188円

これらの結果は、いづれも信用のおける機関の調査ですが、サンプル数が少なすぎます。
国土交通省の調査では、たった2167のマンションを対象にしただけです。全国で分譲マンションの数はおよそ40万棟といわれていますので、ごく一部を調査したに過ぎません。こういうのを専門的にはサンプルの偏りと言って、そのまま受け取るわけにはいかないわけです。

また、サンプル数よりも問題なのが、単純に管理費を比べることです。

ではどうして単純に管理費を他のマンションと比べることが出来ないのか?管理費の中でも大部分を占める管理会社への支払いを見てみましょう。管理会社へ毎月支払っている費用を「管理委託費」といいます。

【管理委託費】
1.事務管理業務費
2.管理員業務費
3.清掃員業務費
4.建物・設備管理業務費
5.管理報酬

毎月支払う管理委託費の額を単純に他のマンションと比べられないのは、次の理由からです。

1.サービス内容や設備がマンションによって違う。
2.毎月の管理委託費の中に、建物・設備点検費を加える管理会社と、加えない管理会社がある。
3.自社の報酬も管理会社によって額が異なる。

以上の理由から、管理委託費といってもマンションによって内容が違うことがわかっていただけると思います。

比べるのなら、項目ごとの単価を比べるのが正しいやり方です。総額を比べてもなんの意味も無いわけです。

結論ですが、マンション管理費の相場は㎡◯◯円です。マンション管理費の平均値は◯◯円です。マンション管理費の標準は◯◯円です。といった物差しは無い。といって差し支えはありません。

引用元-マンション管理費の相場は?マンション管理費の平均値は? | マンション管理費削減プランのブログ

設備メンテナンス契約を変更することで管理費を削減

マンションの設備であるエレベーターや機械式駐車場には定期的なメンテナンスが契約内容に基づいて実機されています。このメンテナンス契約を見直すことで管理費は削減でき、方法は以下の2パターンがあります。エレベーターを例にとって紹介します。

メンテナンス会社を変更する
メンテナンス会社にはメーカー系と独立系の2つがあります。メーカー系はエレベーターを製造している会社でり、自社製品のためのエレベーターには詳しく、メーカー系の方が安心という心理的なメリットもあります。しかし、反面コストは一般的には高めです。

独立系はメーカー系の反対です。エレベーターを製造しているわけではありませんが、コストはメーカー系に比べ安いのが特長です。

引用元-マンションの管理費が高い理由と資金不足の解決方法

保険の内容を変更することで管理費を削減

当社は保険代理店と業務提携があり、保険業法により詳細な金額を記載することはできませんが、保険の補償内容の見直しで保険料は削減できます。また保険の契約期間が1年であれば、5年契約に変更するだけでも削減効果はあります。

保険は削減することよりも、必要な際に必要な保険金もらえるが重要です。そのため、入口よりも出口が重要であり、補償をしっかりさせることが管理費の削減よりも必要です。そのため、管理費削減には大きな効果はないかも知れません。しかし、効果はあり、他の対策と合わせて実施することで削減額も大きくなります。

引用元-マンションの管理費が高い理由と資金不足の解決方法

まとめ
どのようにすると削減できるかなど、詳しく調べてみることをお勧めします。

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