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賃貸借契約の変更はできる?入居中の契約について

      2016/05/29

賃貸借契約の変更はできる?入居中の契約について

賃貸のマンションやアパートに入居中の場合、契約名義人の変更は可能なのでしょうか。どうしても変えないといけない場合にはどうしたらいいのでしょうか。今回は賃貸借契約の変更について調べました。

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賃貸では勝手に借主を変更することはできない

借主(借りている人)が変更になる場合の法律関係

借主の変更については、ほとんど例外がありません。貸主(大家さん)が「わかりました。OKです」と言ってくれない限り、借りている人が勝手に他の人を新しい借主にしてしまうことはできません。

近しい間柄の人であっても、勝手に借主を変更できませんので、例えば、夫の名義で借りている賃貸マンションを、離婚後に妻の名義で借り換えたい、というような場合には、一応、貸主の承諾をとる必要があります。
これをとらずに借主を変更してしまうと、最悪、賃貸借契約を解除されてしまいます。

引用元-賃貸人の変更・賃借人の変更について

賃貸の契約名義人を変更したい場合は

理想的なのは一旦解約して同居者が新契約者として契約を結ぶのが理想です。

契約名義人

契約名義人とは入居契約するものであり、実際にその部屋に住むことを目的としたものです。契約名義人は賃貸契約に於いて全ての責任を負います。
一方同居人は何ら責任を負いません。

名義変更をする時の注意

名義変更する際は前回の契約を解除して敷金を一度精算して傷や汚れがあった場合は支払い、新たに契約する際には敷金を満額入れて退去する際に傷汚れをつけた部分のみ支払い残りは返してもらいましょう。

火災保険の名義変更

火災保険というのは基本的に契約者の借主が直接加入するものです。火災保険は掛け捨てや残りの期間があれば返還されるものです。
火災保険の名義変更というのは基本的にありませんので改めて契約をすることになります。賃貸契約の名義人は以前の借主で保険は現在の契約者名で加入できるようなシステムもあるようです。

名義変更のメリット

名義変更するメリットは誰に支払い義務があるかという責任の所在をはっきりさせるということです。このことで仮に家賃未払いや補修費の支払い義務について債務名義人の特定がすぐにできるということです。

名義変更のデメリット

デメリットは複雑な契約内容を再度確認しあわなければいけないということと仲介手数料や諸経費がかかるということです。
しかし金銭的なことだけではなく連帯保証人がいるような場合は、そちらに迷惑がかかることもあるので注意しましょう。

引用元-賃貸契約.com

家族で住んでいる場合の契約名義人の変更

〇ファミリー型
ファミリー型の場合、当初から複数で入居することが前提ですので、一般的には“家族”で住んでいると仮定します。
仮に、当初の契約者(例えばご主人)が亡くなられたり、離婚等によって別居することになったような場合は、残された家族(例えば奥様と子供)への「名義変更」が必要になります。
この場合、正式な手続きとしては、契約者がいなくなった旨と理由を、管理会社または大家さんへ通知・相談して「名義変更」の手続きを行わなければなりません。
この時、「名義変更手数料」といった手数料がかかる場合があります。
金額は2万円ぐらいから家賃の1ヶ月分といった話も聞きます。
何も告げずに住み続け、ちょっとしたことですでに契約者がいないことがわかった場合、“即退去”を命じられても契約書上は違反なので、何も言い訳できないからです。
管理会社や大家さんへ相談することで、残された家族(例えば奥様)にその住宅の家賃を支払っていけるだけの能力があれば、名義変更が認められるケースが多くなります。
ただし、借りている賃貸住宅の家賃と残された家族の世帯収入にバランスが取れない場合(例えば家賃20万円で残された家族の世帯収入が年収300万円などのような場合)は、名義変更が認められないケースがあります
(上の例では、現実的に家賃を支払っていけないので、自らもっと家賃の安い物件へ引っ越すでしょう。)
ファミリー型では、残された家族が現実に住んでおり、また当初から入居が認められている人なので、家賃と収入にバランスが取れていれば、そのまま住み続けれらる可能性は高くなります。

もう一点、注すべき点としては“連帯保証人”です。
もともと入居した際に、立てた連帯保証人が契約者の家族である場合(例えばご主人の兄弟など)は、その連帯保証人に引き続き連帯保証人となってもらえるか、確認が必要です。
ダメな場合は別に連帯保証人を用意しなければなりません
また、当初連帯保証人の代りに“保証会社”を利用していた場合は、新たな契約者となる人が同様に保証会社の審査を受けて、保証会社を利用できるか確認されることになります。
保証会社の利用が困難な場合は、やはり別途連帯保証人を立てる必要があります。

引用元-誰も教えてくれない賃貸住宅の話

契約名義人の変更には手数料がかかる場合も

名義変更をするのに手数料はかかるの?

現在の契約の残存期間を引き継ぐ場合は50,000円(税別)となります。
但し、敷金の入替希望又は新規契約書の締結をご希望される場合は、新たに2年間の賃貸借契約を締結することとなり、礼金として賃料1ヶ月相当額となります。
※駐車場のみの名義変更または連帯保証人変更は20,000円(税別)となります。
※更新料または更新事務手数料をいただく契約で、更新時にご変更される場合には、手数料は免除とさせていただきます。

引用元-三井不動産レジデンシャルリース

大家さんが変わった場合、賃貸借契約はどうなるか

Q.今、住んでいるマンションが1棟丸ごと売られたって通知が届いた。大家さんが変わるんだよね。何か困ることが起きる?

A.入居中のアパートやマンションが売却されるのは珍しいことではありません。
売却されると、大家さんが変わります。すると、次のようなことが起こります。
売却には、通常の不動産市場で売られる場合と、裁判所を通す競売(きょうばい)がありますが、今回は、通常の売買における内容をお伝えします。
まず、家賃の支払い先が変わります。大家さん宛に振込んでいた場合はもちろん、管理会社に振り込んでいた場合でも、管理会社が変わることが多いので、振込先が異なるはずです。新しい振込先は、通知に明記されているでしょう。
また、賃貸借契約は、新規に大家さんとなった人とかわすことになります。新しい契約書を作成する場合もありますが、今の契約を引き継ぐ「覚書」をかわすことが大半です。これについては、後述します。
ただ、必ず気をつけたい点があります。通知を受け取ったからといってすぐに振り込んでしまわないことです。実は、これに関して詐欺事件が起きているからです。
「物件が売却され、来月から家賃の振込先が変わりました。次の口座に振り込んでください」と各戸にチラシが配布されましたが、物件は売却されていませんでした。これは家賃をだまし取るのが目的です。
振り込んでしまうとお金を取り戻すことは簡単ではありません。「物件売却」「所有者変更」「管理会社変更」により、「振込先変更」という通知を受け取ったら、うのみにせず、すぐそれまで家賃を振り込んでいた大家さんや管理会社に連絡をして確認しましょう。
もう一つ。新しい契約書が送付されてきても、すぐに署名、捺印するのは避けましょう。その内容がこれまでと比べると借り主に不利な内容が書かれていることがあるからです。物件が売られて所有者が変更になっても、これまでの賃貸借契約や敷金は引き継がれます。ですから「以前と同じ契約内容にしてください」と伝えましょう。
新しい管理会社がちゃんとした業務を行っていれば、新たに契約書を作成するのではなく、以前の契約書のまま「覚書」として、日付を示して借り主、貸し主の署名と捺印をする方法で対応するはず。新しく契約書を作成するなら、まず、新旧の契約書を自分で読み込んで比較しましょう。たとえば更新料が安くなっているなど、借り手に有利な面があるなら、新しい契約書に署名してもOKでしょう。

引用元-マイナビ賃貸

まとめ
基本的に契約名義人の途中変更はできないようですね。例外もあるようなので大家さんに相談してみるといいでしょう。

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