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アパートの契約期間中に引っ越したい!違約金は発生するか

      2017/10/22

アパートの契約期間中に引っ越したい!違約金は発生するか

急な転勤などで引っ越さないといけなくなった時に気になるのが現在住んでいるアパートなどの解約時の違約金ですね。契約期間が定められている場合、引っ越しの違約金はどうなるのでしょうか。

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アパートの契約期間中の解約はどうなる?

では、契約期間が限定されている賃貸契約の場合は、どうなのだろう?

「契約期間の定めのある普通借家契約の場合、期間内に解約する権利(中途解約権)を契約書で認めているか否かで、事情が異なります。

中途解約権が認められている場合は、さきほど説明した『契約期間の定めのない普通借家契約』の場合と同様です。つまり、契約書に『1カ月前までに解約の申し入れをすること』と書かれていれば、解約申し入れから1カ月で契約が終了することになります。

これに対し、中途解約権が認められていない場合は、原則として、期間内の解約はできません。期間の途中で退去しても、期間満了までの賃料を支払うことになります」

つまり、「期間の定めのある普通借家契約」の場合、契約書に「中途解約」の条項があるかどうかが重要というわけだ。

なお、賃貸契約の種類としては、普通借家契約のほかに、契約更新ができない「定期借家契約」というものも存在するが、これも「期間の定めのある借家契約」の一つなので、中途解約権があるかどうかが大きなポイントになるということだ。

この「中途解約権」については、個々の契約によって異なるので、契約時はもちろん、解約するかどうかを考える際にも、しっかり契約書を確認したほうがよいだろう。

引用元-弁護士ドットコムNEWS

アパートの契約期間と違約金

賃貸物件を借りる時には、最低何ヶ月借りなければいけないという契約をするでしょう。
ほとんどの契約では、2年間は確実に住んで欲しいと言われるはずです。

この「2年間住んで欲しい」と言われることを契約期間と言います。
書面上でも何年住むことを前提とするのかの確認は行われるでしょう。

この契約期間を満了する前に契約を解除したいというのなら、違約金を払わなければいけません。
違約金の支払いは、家賃の3ヶ月分までになっています。

2年間住むことを約束した場合、数日で退去になった場合、3ヶ月分の違約金支払いは免れないでしょう。
仮に1年間住んだ場合は、2ヶ月分の支払いになることが多いです。
国土交通省の規約に乗っ取った部屋の貸し出しを行っている物件では、1ヶ月分の家賃で解約することができます。

特例として、部屋の更新で家賃の値上がりがあった場合、それに納得できなくて部屋を出るというのなら、違約金を支払う必要はないようです。
更新があった場合は、契約期間が解消されることになるので、解約しても違約金を支払う必要はないのです。

ほとんどの場合、違約金は家賃の1ヶ月分になりますので、契約期間満了前の退去は、違約金家賃1ヶ月と覚えておきましょう。
違約金の支払いは、部屋の状況によっても左右するものなので、部屋はできるだけキレイに浸かっておきましょう。

また、賃貸物件の人気によっても左右されることがあります。
今まで全く借り手が付かなかった場所なら、家賃3ヶ月以上の違約金が発生することがあります。

せっかく借り手が見つかって、大規模修繕を行ったのに、期間満了まで住んでくれなかった。
この先借り手が見つかるかどうかもわからないとなると、損害は大きいと考えられます。
大家さんが受ける損害を考えると、違約金の額が上がることも考えなければいけません。

引用元-意外と知らない「敷金」、「賃貸契約」の注意点

契約期間中にほかの物件へ引っ越す場合は

■契約期間内の契約は・・・?

質問者様のアパートがどんな会社が運営しているかに関わらず、契約期間中に部屋を解約するには、1ヶ月分の家賃を違約金として支払う必要があります。
しかし、最低でもお部屋を解約する1ヶ月前に言わなければなりませんので、実質0円と思ってよいでしょう。
そして、解約したい旨を大家さんに伝えてから、いくつかの手順を経てお部屋の解約となります。
では、どういった手順でお部屋を解約するのでしょうか?

■お部屋の契約までの流れは・・・?

まずは、契約したい賃貸物件の会社へ電話にて連絡いたします。するとその会社から書類が送られて来ます。
「解約通知書」という書類ですので、そちらに目を通し、必要事項を記入してください。
希望をすると新しいお部屋探しや引っ越しをサポートしてくれます。
そして、退去日が確定したら、「解約通知書」を賃貸物件の会社にまで送ります。
すると、退去日の確認、退去の立ち合いなどの確認の電話があります。
以上が済んだら、退去日までに荷物をまとめる、公共料金の精算を済ませる、粗大ごみなど不用品を処分する、郵便局へ移転届けを出す、という質問者様の個人の手続きを済ませましょう。
そして、退去日当日に、質問者様立会いの下、退去手続きを質問者様のお部屋で行い、カギを返却して退去の手順は終了となります。

引用元-一人暮らしの引っ越し料金

住む前の解約に違約金は発生するか

Q3 今度1人暮らしを始めようと思い、気に入ったアパートが見つかり来週契約することにしました。詳しい説明は受けていませんが、不動産屋から事前に敷金等を振込むように言われて振込みました。しかし、親が急に入院することになり、不動産屋に契約できないと連絡したら「違約金として家賃の1か月分を差し引きます」と言われました。違約金は払わなければならないものでしょうか。

A3 契約が成立しているかどうかで、返還される金額は変わってきます。重要事項説明も受けて、借主が契約書に押印し、貸主も契約締結を承諾している状況で、敷金等を振込んでいれば、契約は成立していると思われます。その場合には、契約に従い、敷金等の清算が行われます。ご相談の内容ですと、重要事項説明も未実施であり、契約締結前の申込みの段階と考えられます。宅建業法では、宅建業者は取引の相手方が申込みの撤回を行った場合は、受領した預り金を返還しなければならないと規定しています(宅建業法47条の2第3項)ので、今回のように申込みの段階であれば自己都合で撤回しても、違約金は発生しませんし、不動産業者は、預かった敷金等を全額返還する必要があります。

引用元-RETIO

いくらまで?違約金の上限

問題は、どの程度の違約金なら許されるか否かです。

これについては、実際に居住していた期間や物件の性質(一軒家かワンルームマンションか否か)等によっても異なりますので、一概に「賃料の何か月分までなら有効」と断定することはできません。

もっとも、前掲裁判例では、「一般の居住用建物の賃貸借契約においては、途中解約の場合に支払うべき違約金額は賃料の1ヶ月(30日)分とする例が多数と認められ、次の入居者を獲得するまでの一般的な所要期間としても相当と認められること」等から、解約により受けることがある平均的な損害は「賃料の1ヶ月分相当額であると認めるのが相当である」と判示しています。

また、東京簡裁平成21年2月20日判決でも、解約により受けることがある平均的な損害は「賃料・共益費の1ヶ月分相当額であると認めるのが相当である」と判示しています。

したがって、居住用のマンションにおいては、「賃料の1か月分」というラインが、違約金が有効とされる一応のメルクマールになるということは言えるでしょう。

このように、転勤等,賃借人側の一方的な事情による中途解約の場合、一定の違約金は覚悟しなければなりませんが、高額な違約金を請求されそうな場合には、事前に大家さんに事情を説明した上、よく話し合う必要があるでしょう。

引用元-シェアしたくなる法律相談所

まとめ
違約金が発生するかどうかは契約時の契約書に定められているのでよく確認しましょう。

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